10년 5% 상업용 임대 보호법에 대해 알아보세요.
지난 몇 년 동안 자영업자의 수가 크게 증가했습니다. 사실상 경기 침체와 자영업을 장려하는 사회 분위기 때문에 이런 일이 벌어진 셈이다. 직장에서 쫓겨나거나 사직을 강요당해 새로운 일자리를 찾기 어려워 퇴직금이나 대출을 받아 가게를 차리는 사람들도 있다. 하지만 매장을 임대하는 과정에서 문제가 발생하는 경우도 있습니다. 이런 경우에는 임대차보호법에 대해 알아두시면 임차인의 권리를 보호받을 수 있습니다.
(전환보증금의 개념을 먼저 이해해야 합니다.) 집을 임차하여 임차인으로 생활하는 것과 마찬가지로 상가 건물을 임차할 경우에도 법은 임차인의 권리를 보호합니다. 다만, 이 혜택이 모든 매장 임차인에게 주어지는 것은 아니며, 보증금이 일정 금액 미만인 경우에만 법이 적용됩니다. 점포를 임대할 때 월세 형태로 계약을 하는 경우가 많은데, 이 경우 법률 적용 여부를 판단하지 않고 보증금만으로 월세를 결정한다. 포함된 환산입금액을 기준으로 판단됩니다. 전환보증금은 매월 납부하는 임대료의 100배에 월세를 더하여 계산됩니다. 예를 들어 처음 점포를 열 때 건물주에게 5000만원을 주고, 매달 임대료로 100만원을 낸다면 총 전환보증금은 1억5000만원이 된다.
상업용 임대차 보호법의 적용 여부는 전환보증금 산정 결과, 유치권 설정일, 지역기준금액 등을 기준으로 결정됩니다. 일례로 2019년 4월 2일 현재 서울은 9억원, 부산 및 인구과밀억제권역은 6억9천만원, 부산·인천을 제외한 광역시, 안산, 세종, 김포, 용인, 광주, 파주, 화성에서는 금액이 5억4000만원이고, 그 외 지역은 3억7000만원 미만이면 법 적용을 받는다. 이러한 기준을 알고 계시다면 자영업자로서의 권리를 효과적으로 보호하실 수 있습니다. (계약갱신청구권을 통한 임차인 보호) 임대차보호법은 보증금액이 일정액 이하인 임차인의 입주에 대한 몇 가지 기본권을 규정하고 있습니다. 이러한 권리에는 10년 계약 갱신을 요청할 권리, 보증금 반환 권리, 이의제기 권리가 포함됩니다. 다만, 전환 보증금 범위 내인 점포의 경우, 임대료 등은 매 계약 갱신 시 최대 5%까지만 인상이 가능하며, 인상 후 1년간 추가 인상은 불가능합니다.
또한 법률은 계약 갱신을 요청할 권리를 정의합니다. 임차인이 임대기간 만료 6~1개월 전에 건물주에게 계약 연장을 요청한 경우, 건물주는 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다. 연장 가능 기간은 2018년 10월 16일 시행된 개정법에 따라 최대 10년이다. 다만, 임차인이 임대료를 체납(3회 이상 분할)하는 경우에는 집주인 없이 다른 사람에게 점포를 재임대한다. 또한, 고의 또는 중대한 과실로 인한 훼손이 발생한 경우나 특별한 사정으로 재건축이 필요한 경우에도 건물주는 계약갱신 요청을 거부할 수 있습니다. 계약 갱신 요청은 쌍방이 보상금 지급에 합의하는 조건 하에 수락될 수 있습니다.
(사례금 반환에 대한 보호조치까지) 종전 임대차보호법에서는 사례금, 즉 가게의 유무형 자산가치에 대한 명확한 규정이 없었다. 이 사례금은 임대보증금이나 월세와는 다르며, 대개 기존 세입자가 새 세입자로부터 받은 후 새 세입자에게 돌려주는 것입니다. 그러나 건물주가 사례금 반환을 부당하게 방해한 사례도 있었다. 이런 문제를 해결하기 위해 몇 년 전 개정된 관련법에서는 사례금 문제를 명시적으로 정의했다. 건물주가 정당한 사유 없이 사례금 반환을 막고 새 임차인을 받을 수 없는 경우, 임차인은 해당 금액 한도 내에서 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있다.
다만, 신규 임차인이 임대료 등을 납부할 수 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 1년 6개월 이상 영업목적으로 점포 소재지를 사용하지 아니한 경우 또는 건물주가 선택한 새 임차인과 기존 임차인 사이에 이미 계약이 있는 경우. 계약이 체결된 경우에는 상업용 임대차 보호법에 따라 합리적인 거절사유가 인정됩니다.