안녕하세요! 유튜브 구독자 12만명을 보유한 설마안정일경매TV의 설마안정일입니다.
지난 12강에서는 우선상환권과 우선상환권의 차이점에 대해 살펴보았습니다.
(12강) 우선상환금액, 우선상환권의 의미와 차이(확정일+배당순서) 안녕하세요! 월간TV, 리치피플, VJ특공대 등에 출연하고, 구독자 12만명 유튜브 채널 운영… blog.naver.com
이번 13번째 강의에서는 ‘경매 배당요청 종료일 확인 방법 및 배당 신청 방법’에 대해 학습하겠습니다.
경매배당요건 지난번에 배당적격조건을 충족하기 위해서는 입주신고와 확정일자신고를 완료해야 한다고 말씀드렸습니다. 최종적으로 배당을 받으려면 ‘배당요청’을 완료해야 합니다. 다만, 배당을 원하지 않는 임차인도 있으므로 상황에 따라 배당을 신청하는 것도 하나의 선택이 될 수 있습니다. 그러나 임차인이 배당을 요청하지 않은 경매물품의 경우 입찰자는 권리분석에 어려움을 겪을 수밖에 없습니다. 분배를 신청하지 않은 ‘임차인 보증금 금액’이 알 수 없기 때문이다. 이런 일에 입찰해야 한다면 위험을 고려해야겠죠? 분배 신청 방법 : 분배를 신청하려면 전세나 월세에 거주하는 세대주가 법원에 임차인 권리 신고를 요청하는 통지서(등기우편)를 받게 됩니다. 이때, 임차인임을 입증하기 위해서는 3가지 증빙서류가 필요합니다. 1차 주민등록증(전입일자), 2차 부동산임대차계약서(확정일자), 3차 보증금 청구서를 준비해야 합니다. ‘주민등록등본’, ‘부동산 임대차계약서’는 익숙하시겠지만, ‘채권계산서’는 조금 낯설게 느껴질 수도 있습니다. 채권 송장은 예치금 금액만 입력하면 되는 법원에서 발행한 문서입니다. 이렇게 준비된 세 가지 서류를 법원에 제출하시면 배당신청이 완료됩니다. 경매배당수요종료일 지난 강의에서 경매장을 보는 방법을 공부하면서 배당요구에 대해 간략하게 언급했습니다. 이번에는 좀 더 자세히 살펴보겠습니다. 경매배당요청 마감일은 배당신청서 제출기간입니다. 배당청구 기한은 법원이 통지하는 통지문(등기우편)을 확인하거나 해당 사건의 경매장에서 ‘배당기한’을 조회하여 확인하실 수 있습니다. 기한을 초과한 경우 법원은 배당 신청이 이루어지지 않은 것으로 간주합니다. 배당요구조건에 따른 사례 1(이전+확정+배당) 지금부터 배당요구조건에 따른 여러 사례를 살펴보겠습니다. 앞서 언급했듯이 지금까지 배운 내용도 복습하겠습니다. 이 경우 해지권은 2000년 조흥은행(담보대출)에 있고, 임차인의 입주일 및 확인일자는 2009년이다. 같은 날 입주신고 및 확인일자를 받았으나, 후순위 세입자이며 반대할 권리가 없습니다. 다만, 본 임차인은 2009. 5. 8. 배당청구시에는 입주자 및 확정일자를 신고하고 배당요청을 하였으므로 배당을 받을 수 있는 임차인입니다. 배당순위는 등록된 권리와 날짜를 비교하여 결정됩니다. 이 경우, 임차인이 배당을 지급하는 순서는 어떻게 되며, 배당을 받을 수 있나요? 안타깝게도 권리 중 임차인의 입주일이 늦어져 배당명령이 맨 마지막으로 밀릴 수밖에 없고, 최종 낙찰가인 3억 4천만원을 순차적으로 지급해도 남은 금액이 없어, 따라서 임차인은 결국 배당금을 받지 못하게 됩니다. 배당요구조건에 따른 사례2(입주신고) 이 경우 2006년 우리은행(모기지자금지원)에 해지권이 있고, 임차인은 2008년 입주신고를 했기 때문에 이의가 없는 후배임차인이다. 다만, 이 경우 임차인은 배당조건 중 확정일자나 배당요구를 신청하지 아니하였으므로 배당에서 제외될 수밖에 없다. 임대차 조사를 보면 1차 경우의 임차인과 다른 점을 발견하셨나요? 1차 경우에는 임차인이 배당을 요청하여 보증금액을 확인할 수 있으나, 이 경우에는 임차인이 배당을 신청하지 않아 보증금액을 알 수 없습니다. 당신은 할 수 없습니다. 앞서 언급한 ‘입찰 리스크’가 발생하는 이유다. 배당요구조건에 따른 사례3(배당요구) 이 경우 임차인은 입주신고나 확정일자를 받지 못하고 배당요구만 신청하였다. 즉, 서류상 상주하지 않는 임차인으로 분류되므로 당연히 배당순위에 참여할 자격이 없다는 것입니다. 권리분석 순서 마지막으로 지금까지 배운 권리분석 순서를 정리해볼까요? 권리 분석 순서가 먼저입니다. ‘해지기준권 찾기’ (근처) 모기지 가압류 둘째, ‘임차인 우선순위/종속 여부 파악’ 양도일 셋째, ‘임차인 배당순위’ 양도·확정일 이로써 취소기준권부터 배당요구까지 모두 완료된다. 날짜를 비교하는 방법을 알면 권리 분석이 어렵지 않다는 것을 알고 계셨습니까? ㅎㅎㅎ 오늘 13과에서는 경매배당요구만료일 확인방법과 배당신청방법을 공부하고, 지금까지 배운 내용을 복습해 봤습니다. 도움이 되었나요? (14강) 부동산경매 배당순위, 상장하는 방법! 안녕하세요! 유튜브 구독자 12만 명을 보유한 설마안정일옥션TV의 설마안정일입니다. 지난 13강… blog.naver.com 다음 14회 강의에서는 확정일이 있을 경우 배당금을 받을 수 있는 금액과 배당금 수령 방법에 대해 논의해보겠습니다. 감사합니다.